NEL REAL ESTATE FRENANO GLI INVESTIMENTI IN ATTESA DEL REPRICING: SU COSA PREFERISCONO PUNTARE GLI INVESTITORI STRANIERI?

L’aumento delle catene di costo e il calo dei rendimenti inducono a estrema cautela i grandi operatori. È chiara la prospettiva di una revisione dei prezzi al ribasso, ma tra chi vuole vendere e acquistare permane l’immobilismo.

I dati di Property in The World evidenziano che, se un anno fa, nel quarto trimestre 2021, le transazioni per volumi d’investimento, in Europa, hanno sfiorato i 140 miliardi, nello stesso periodo quest’anno arriveranno ad appena 50 miliardi (in Italia nei primi 9 mesi abbiamo raggiunto i 9,1 miliardi).

Gran parte degli operatori preferisce concentrarsi sull’asset management, sulla gestione, fare capex e proteggere i propri portafogli. Student housing, logistica, hotel sono gli asset su cui c’è mercato. 

I requisiti Esg, il lavoro ibrido e le nuove forme di collaborazione hanno un forte impatto sui mercati europei degli uffici.

Questi edifici saranno molto richiesti dagli investitori, mentre i valori patrimoniali per gli spazi in edifici datati e in sedi secondarie potrebbero subire un forte calo. 

Sarà il caso di rivedere gli immobili su cui puntare i propri investimenti nel 2023?

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CEO Italian Summit & Awards 2022

Sono davvero grato agli organizzatori, per avermi invitato come ospite e a tutti i partecipanti per l’importante arricchimento di strategie e conoscenze che mi hanno fornito. Il tutto si è svolto, nella splendida cornice dell’Hotel Principe di Savoia a Milano; Una giornata in un contesto di alto profilo, caratterizzato dalla presenza di grandi speaker internazionali e da una platea dedicata al confronto tra amministratori delegati, economisti internazionali, eccellenze italiane e accademici ;

In questa occasione anche la charity partnership di Amref Health Africa – Italia, che ha portato ancora una volta il proprio pubblico a delineare i mega-trend che incideranno sulle scelte di business e disegneranno il mondo del 2023, grazie all’importante contributo di personalità del calibro di Roberto Tallei, Vice Caporedattore, SkyTg24, chairman della manifestazione, Mauro Pisu, Senior Economist dell’OECD, Silvia Zorzetti, Deputy Head, Quantum Computing Co-Design Department del SQMS DOE National Quantum Information Science Research Center, Bob Koopman, International economy and trade Professor, Former Chief Economist, World Trade Organization;

Il CEO Italian Summit & Awards 2022, è stato supportato da partner del calibro di Hitachi Vantara, Iama Therapeutics, K.Group, Expense Reduction Analysts, Medtronic, Synertrade, Arkadia Translations;

La manifestazione si è, infine, conclusa con la serata di gala dei CEO Italian Awards co-organizzata con Forbes Italia.

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FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA: VICINI AI 110 MILIARDI DI PATRIMONIO; 3.720 MILIARDI DI EURO A LIVELLO GLOBALE.

 

Questi i valori raggiunti nel 2021, ovvero il risparmio gestito in immobili attraverso fondi immobiliari e Reit, con un segno più di oltre il 14% rispetto al 2020.

Questo il rapporto 2022 su “I Fondi immobiliari in Italia e all’estero”, svolto e presentato da Scenari Immobiliari in collaborazione con lo Studio Casadei.

Nel rapporto si parla anche di  Europa: operativi oltre 1.860 fondi e 274 Reit, con un patrimonio complessivo pari a 1.425 miliardi di euro, in crescita di un più 9%; 

In Italia il patrimonio immobiliare detenuto direttamente dai 570 fondi attivi sfiora i 110 miliardi di euro, con un incremento del 9% sul 2020.

“In Europa il patrimonio dei fondi immobiliari, in questo periodo, è aumentato di ben  sette volte, raddoppiando la crescita del mercato immobiliare e triplicando quella dell’economia nel suo complesso”.

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Nel 2021 gli investimenti nell’immobiliare sono aumentati del 13 per cento ed è Boom per gli Hotel. Previsioni incoraggianti e crescita anche nel 2022;

Il mercato immobiliare italiano va a gonfie vele, ormai lo sappiamo;

la motivazione risiede sicuramente in un cocktail di ingredienti:

-tassi d’interesse rimangono bassi,

-agevolazioni introdotte dallo Stato per aiutare un settore, come quello delle costruzioni,

-spinta che arriva dai mutui green, 

-ritorno finalmente dei compratori stranieri, sia privati sia istituzionali,

– stabilità politica.

Vediamo un po’ di numeri:

Nel 2021 gli investimenti nel real estate sono aumentati del 13% annuo a 10,3 miliardi di euro, e vi è un robusto interesse manifestato dai compratori negli ultimi mesi in tutte le asset class  che fa presagire ad un’ulteriore accelerazione della ripresa nel 2022.

Da quanto emerge dalla ricerca del centro studi Hotels In The World, definiamo il 2021 come  un anno record anche per il settore degli hotel, che nel 2020 era stato messo a tappeto dalla pandemia: +82% a 1,9 miliardi (2021 su 2020).

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IMMOBILI COMMERCIALI: DOVE LE AREE PIÙ ATTRATTIVE PER INVESTIRE?

Gli immobili commerciali dimostrano di essere un mercato più redditizio rispetto ad altre tipologie di investimento, come per esempio i titoli di Stato. Il territorio nazionale può infatti rivelarsi ricco di occasioni, non limitate solamente alle strade dello shopping più blasonate e famose.  

Nonostante gli effetti della pandemia abbiano influito nel retail, i rendimenti delle High e Secondary Street di Milano negli ultimi mesi hanno registrato solo una piccola variazione percentuale. 

Nel secondo semestre dell’anno, il rendimento medio registrato lungo le strade principali si è attestato al 4%, in crescita rispetto ai sei mesi precedenti. Mentre il rendimento medio delle aree meno centrali evidenzia un leggero calo, attestandosi al 5,8% , commenta Luca Vitale.

Dunque nella scelta dell’investimento è importante anche la posizione del negozio.

Vengono presi in considerazione, dunque, una serie di fattori e dati geografici, come la presenza di servizi pubblici e privati, i mezzi di trasporto, il numero di spostamenti giornalieri, la densità abitativa. In base a questi fattori, a Milano, sono state individuate come le aree più strategiche: via Buonarroti, Viale Lombardia e Corso Lodi. 

Lo studio prende in esame anche diverse attività commerciali all’interno dei principali quartieri del semicentro a Milano ed emerge che in confronto al primo semestre dell’anno, la Grande Distribuzione Organizzata e le farmacie hanno registrato stabilità, mentre tutte le altre attività commerciali hanno evidenziato aumenti percentuali dei rendimenti intorno allo 0,15%, conclude Vitale.

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STRATEGIE IMMOBILIARI PER IL 2021

Quali saranno le strategie d’investimento del 2021?

Secondo gli investitori, il Pil potrà tornare ai livelli pre-pandemia solo a partire dal 2023, la pandemia, dunque, ha messo al centro degli interessi degli investitori la tenant retention, come conseguenza dell’aumento delle richieste di riduzione dei canoni d’affitto nel corso del 2020. E per la maggior parte degli investitori, queste richieste continueranno anche nel 2021 e in molti si aspettano ritardi nei pagamenti o richieste di rental holidays, commenta Luca Vitale.

Le asset class più interessanti del 2021 saranno la logistica last mile, gli sviluppi residenziali, la logistica tradizionale, e il settore NPL. Buone anche le prospettive per di hotels e healthcare. In particolare:

· L’asset class residenziale è ritenuta un settore interessante in cui investire. Gli ostacoli principali allo sviluppo di questo comparto potrebbero essere l’eccessiva frammentazione della proprietà e la scarsa qualità dello stock esistente.

· Per la logistica, gli investitori non si aspettano attività di repricing: è plausibile che la competizione nel settore porti ad acquistare a prezzi superiori a quelli richiesti. Più variegato il range di risposte per le altre asset class.

· In merito all’impatto atteso del remote/smart working sulla domanda di spazi a uso uffici, la maggior parte degli investitori si aspetta una riduzione di massimo il 10%, il resto, invece, propenso a investire in spazi affittati a operatoriFlex, ma per il 76%la flexoccupancy non dovrebbe andare oltre il 30% dello spazio disponibile.

Ma grande attenzione è comunque dedicata allo smart working. Gran parte delle aziende ha già implementato politiche di smart working prima della pandemia, con una pianificazione, per la maggior parte, di un giorno a settimana. Nel new normal post-Covid quindi si cerca di potenziare queste politiche arrivando a un massimo di 3 giorni a settimana, in accordo con le preferenze espresse dai dipendenti.

In merito all’impatto dello smart working sulla domanda di spazi,, in ogni caso, molte aziende ritengono che i propri costi real estate subiranno un calo lieve, ma i driver principali nella richiesta di nuovi spazi saranno la tecnologia e il wellness. Cresce infine l’interesse nei confronti delle soluzioni Flexin in tanti guardano maggiormente a questa tipologia di spazi, conclude Vitale.

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GOVERNO BRITANNICO RILANCIA IL REAL ESTATE

Il rilancio dell’economia britannica deve passare dal mercato immobiliare: questa la convinzione del Governo britannico.

È il cancelliere Rishi Sunak, ha annunciato ieri una misura mirata a incoraggiare gli acquisti di case, infatti, l’imposta di registro, è stata annullata per gli acquisti di immobili di valore inferiore alle 500mila sterline. La misura, che è valida con effetto immediato e resterà in vigore fino al 31 marzo 2021, costerà 3,8 miliardi di sterline al Tesoro britannico.

Una vera iniezione di fiducia, commenta Luca Vitale, per convincere le persone a comprare, vendere e cambiare casa, e con questa misura nove persone su dieci non pagheranno l’imposta quest’anno».

La soglia al di sopra della quale scatta lo stamp duty era di 125mila sterline ed è stata quindi quadruplicata per incentivare le compravendite di case in Inghilterra e in Irlanda del Nord.

Mentre, Galles e Scozia hanno autonomia in materia.

Ma quanto si risparmierà?

Dunque, il risparmio medio sarà di 4.500 sterline per ogni transazione in Inghilterra, e di 15mila sterline a Londra, dove i prezzi sono più alti.

L’imposta è pari al 2% del valore dell’immobile di un prezzo tra le 125mila e le 250mila sterline e sale al 5% per case che costano tra le 250mila e le 925mila sterline, passando al 10% per quelle oltre il milione.

L’annuncio è stato ricevuto con favore dal settore. «Cambiare casa ha un effetto moltiplicatore sull’economia, il taglio temporaneo dello stamp duty sarà una vera boccata d’ossigeno per il settore edilizio oltre al settore immobiliare, conclude Vitale, si tratta di una ciliegina sulla torta per il settore immobiliare che ha già mostrato segni di ripresa dopo il lockdown.