IN NOME DELLA DOMOTICA SI GUARDA AL FUTURO


Il concetto di Building Automation è semplice e indica tutti quei dispositivi che permettono una gestione completa e centralizzata dei vari impianti di una struttura, sia di tipo residenziale sia di tipo produttivo.

Proprio per incentivare l’installazione di questi supporti, fino al 31 dicembre 2021, è possibile richiedere il Bonus domotica, cioè un’agevolazione per chi sostiene spese relative al controllo da remoto degli impianti con lo scopo di migliorare l’efficienza energetica, commenta Vitale.

Dunque, il Bonus domotica è contenuto all’interno dell’Ecobonus, l’agevolazione prevista nel caso di svolgimento di lavori di miglioramento energetico nell’abitazione.

Consiste in una detrazione fiscale del 65% sull’acquisto, installazione e avvio di dispositivi per il controllo da remoto di impianti di riscaldamento, climatizzazione ed elettrodomestici.

La detrazione prevista dal Bonus Domotica è ripartita in 10 quote annuali e si può optare per la cessione del credito o lo sconto in fattura.

Beneficiano del Bonus Domotica, i dispositivi che presentano le seguenti caratteristiche:

• presenza dei consumi energetici, aggiornamento dei dati periodici e utilizzo di supporti multimediali;

• possibilità di accensione, disattivazione e programmazione del funzionamento in specifiche fasce orarie;

• monitoraggio del funzionamento e della temperatura di regolazione.


Ricordiamo, infine, che possono beneficiare del Bonus Domotica le seguenti categorie: le persone fisiche;
I contribuenti che conseguono reddito d’impresa; le associazioni tra professionisti; gli enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale; gli Istituti autonomi per le case popolari; le cooperative di abitazione a proprietà indivisa per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci.

Gli esercenti arti e professioni e gli imprenditori possono usufruire della detrazione solo per gli immobili strumentali all’esercizio dell’attività, conclude Vitale.

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2021-2023 BIENNIO FONDAMENTALE PER IL REAL ESTATE

Il biennio 2021-2023 sarà fondamentale per la ripresa del mercato immobiliare, e per il residenziale in primis, sia in Italia che in Europa. La voglia di recuperare il tempo perduto con la pandemia accelera le nuove tendenze che trasformeranno lo scenario dei prossimi anni.

Tuttavia, mentre i Paesi europei sono sul podio quanto a ripresa, l’Italia arriva con un po’ di ritardo. Nel 2021 la ripresa c’è stata ma solo l’anno prossimo sarà più decisa, restando comunque inferiore alla media europea. Questo gap è un po’ più forte guardando ai prezzi medi: l’Italia è ferma ad una crescita paragonabile allo 0%, ma fra il 2021 e 2022 ci si aspetta una ripresa superiore, con i dovuti distinguo tra città e città”, commenta Luca Vitale.

Lo scenario del real estate italiano è quindi eterogeneo. Quali tendenze per le diverse asset class?

In generale quest’anno l’industria immobiliare chiuderà con un incremento del fatturato del 9%; avevamo perso circa il 12% tra il 2019 e il 2020, quindi saremo ancora in lieve perdita. In termini assoluti parliamo di circa 130 mld nel 2019, 114 nel 2020, 124 nel 2021. Il 2024 sarà più positivo, con una crescita che sfiorerà il 14 per cento e 140 miliardi di fatturato. A parte i numeri, però, l’elemento indicativo è che in gran parte questo fatturato appartiene al residenziale. Se pure il fatturato totale infatti è peggiorato rispetto al 2019, la quota imputabile al residenziale è in realtà cresciuta dai 96 miliardi nel 2019, ai circa 100 del 2021. Il che significa che le altre asset class sono andate molto male mentre il residenziale al contrario è andato meglio che mai, confermandosi l’asset chiave nell’immobiliare italiano.

Quale è stato l’andamento dell’immobiliare non residenziale?

L’alberghiero è in ripresa perché nel 2020 gli scambi si erano ridotti alla chiusura di operazioni lasciate in sospeso a fine 2019. Logistica e industriale hanno performato in generale bene, mentre il commerciale continua la sua crisi, che è ormai una crisi strutturale di settore. Complessivamente la perdita del 25 per cento di fatturato nel 2020 è stata pesante e non è stata recuperata. Nella categoria degli immobili commerciali c’è molta differenza tra high street, negozi di vicinato e centri commerciali, con risultati molto diversi. La tendenza al momento è quella per cui, anche dopo le riaperture, i centri commerciali siano molto meno frequentati, a favore invece dei negozi di vicinato e dei parchi commerciali all’aperto, percepiti evidentemente come più vicini alle nuove esigenze di consumo post-pandemia, conclude Vitale.

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L’ECONOMIA CINESE FRENA?

L’economia cinese ha raggiunto il ritmo di crescita più lento dell’anno nel terzo trimestre, colpita da carenza di energia elettrica, strozzature della catena di approvvigionamento e gravi oscillazioni nel mercato immobiliare, commenta Luca Vitale.

La Cina, dunque   sta affrontando diverse sfide importanti, tra cui la crisi debitoria di China Evergrande Group, i ritardi nelle forniture e una mancanza di energia elettrica che ha reso la produzione della fabbrica al suo punto più debole dall’inizio del 2020, quando erano in atto pesanti limitazioni pandemiche.

Inoltre, le nuove costruzioni iniziate a settembre sono crollate per il sesto mese consecutivo, segnando la più lunga ondata di cali mensili dal 2015. Gli sviluppatori a corto di liquidità hanno frenato gli investimenti e sospeso i progetti in seguito a limiti di prestito più stretti.

In controtendenza, le vendite al dettaglio sono cresciute del 4,4%, più velocemente delle previsioni e del 2,5% di agosto, e il tasso di disoccupazione nazionale rilevato è sceso dal 5,1% al 4,9%.

Ma da cosa è dovuto il rallentamento?
Il rallentamento è stato in gran parte il risultato di un tentativo di Pechino di ridurre i rischi finanziari rallentando il ritmo dei prestiti nel settore immobiliare, che rappresenta fino al 25% del PIL. Un peggioramento della crisi debitoria di China Evergrande Group si è aggiunto ai problemi del settore, con il crollo delle vendite di terreni e l’aumento del rischio contagio nel comparto, conclude Vitale.

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ALBERGHI DI LUSSO E BONUS…A CHE PUNTO SIAMO?

Nel nostro paese: gli immobili di pregio costituiscono circa il 25% del patrimonio immobiliare italiano, tra residenziale e non residenziale, per un valore totale di oltre 1.300 miliardi di euro.

Allora il bonus Alberghi a che  punto è?

Il Governo è già a lavoro da qualche tempo su questa misura, che rientrerà probabilmente nel tanto atteso decreto Recovery, e che era stata già anticipata la Massimo Garavaglia, il ministro del Turismo, la scorsa estate.

Il testo del decreto per il nuovo bonus fiscale dovrebbe essere approvato nel corso delle prossime due settimane, commenta Luca Vitale.

Il contributo dovrebbe arrivare a coprire l’80% delle spese destinate alla ristrutturazione delle strutture ricettive, per lavori di varia natura, tra cui le opere che consentano l’eliminazione delle barriere architettoniche o la realizzazione di piscine termali.

Oltre a questa agevolazione, gli interessati avranno la possibilità di richiedere in aggiunta anche un contributo a fondo perduto – ha riportato solamente qualche giorno fa IlSole24Ore.com – per un importo massimo pari a 40mila euro (può essere superiore, fino a 100 mila euro, solo in alcuni casi per ora non precisati).

Intanto per avere un quadro più completo sulle opportunità a favore delle strutture ricettive, sarà però necessario attendere ancora qualche giorno, quando il testo del decreto sarà finalmente finalizzato e i criteri di accesso al Bonus definiti con esattezza, conclude Vitale.

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INVESTIRE PER L’AFFITTO BREVE? ECCO TUTTI I PASSI DA FARE

Anche se la pandemia ha fiaccato il turismo nell’ultimo biennio, l’Italia è piena di località dalla grande attrattiva. Dalle zone di mare e montagna, ai capoluoghi come Roma, Milano, Firenze, Venezia, Napoli, il nostro Paese riceve sempre moltissime richieste, sia da parte dei visitatori stranieri sia da parte di quelli domestici, commenta Luca Vitale.

Ecco perché molti italiani scelgono di impegnare della liquidità per l’acquisto di una seconda casa, da adibire agli “affitti brevi“.

Il decreto legge 50/2017 ha confermato la definizione di “affitto breve”, come contratto di locazione di immobili, a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni. Questa definizione porta con sé alcune conseguenze importanti, che alcune regioni (come Lombardia, Veneto) hanno ribadito in specifiche leggi locali. Viene stabilito il concetto che l’affitto breve è considerato un’attività diversa dalla “casa vacanza”, dal “B&B” o dalla ricezione turistica alberghiera. Quindi l’immobile acquistato per questo fine deve avere una normale destinazione residenziale, dal punto di vista catastale.

Inoltre non sono richiesti particolari requisiti igienico-sanitari. Questo avviene perché le strutture ricettive prevedono anche la fornitura di alimenti e bevande, anche solo per la colazione. Al contrario, nello short rent, i servizi principali riguardano il cambio di biancheria, la pulizia finale, la presenza del wi-fi, ma tutto quel che riguarda la cucina viene gestito in autonomia dall’ospite.

Per essere in regola, ogni proprietario dovrebbe dotarsi di un codice identificativo, per ciascuna unità immobiliare adibita all’affitto, cosi da creare una banca dati nazionale che permetta di far emergere molte di queste attività dal sommerso. Questo principio è stato stabilito dal cosiddetto Decreto Crescita del 2019 (Legge 28 giugno 2019, n.58).

E in questo lasso di tempo diverse Regioni hanno emanato leggi e delibere in materia, come Lombardia, Veneto e Puglia. Ma è di recente emanazione il provvedimento del ministero del Turismo (D.M. n. 1782 del 29.09.2021) che finalmente dovrebbe estendere l’obbligo, nel concreto, su scala nazionale. Il codice, infatti, andrebbe pubblicato su ogni annuncio in Rete relativo alla locazione dell’appartamento, ma è un’indicazione ancora largamente inevasa.

Oltre a questo, ogni volta che arriva un ospite, i proprietari di casa sono tenuti a registrarne i nominativi. Questa procedura si effettua sul sito della Polizia Alloggiati Web, solo dopo aver richiesto le credenziali di accesso alla Questura del proprio territorio.

Per quanto riguarda l’atto di compravendita dell’immobile, si pagano le normali imposte applicate alle case diverse dall’abitazione principale. In linea generale, quindi, imposta di registro al 9%, tranne i casi in cui l’acquisto dal costruttore avviene con regime IVA (al 10% o al 22% a seconda del tipo di immobile). A queste si aggiungono le imposte ipotecaria e catastale (in misura fissa da 50 o 200 euro a seconda della casistica).

L’Agenzia delle Entrate, con la Circolare 24 del 2017, ha chiarito invece il regime fiscale dei ricavi ottenuti dall’affitto breve, che si possono assoggettare alla “cedolare secca”. Si tratta di quel regime con cui i proventi non concorrono a formare l’imponibile Irpef e neppure sono soggetti alle “addizionali” locali, ma solo a un ritenuta alla fonte pari al 21% dell’importo, che si versa con F24 in unica soluzione, una volta l’anno o rateizzata, conclude Vitale.

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REAL ESTATE RISCHIO DI BOLLE IMMOBILIARI? IL PROBLEMA NON RIGUARDA MILANO

Il rischio di bolle immobiliari a livello globale è aumentato durante lo scorso anno, così come è aumentata la potenziale severità di una correzione dei prezzi in molte città. Un problema che non riguarda Milano, che insieme a Madrid e Varsavia presentano ancora valutazioni eque.
Sul fronte opposto, Francoforte, Toronto e Hong Kong sono in cima all’indice di quest’anno e rappresentano quindi le tre città con maggior rischio di bolla tra i mercati immobiliari analizzati.
Il rischio è elevato anche a Monaco e Zurigo, mentre sia Vancouver che Stoccolma sono rientrate nella zona di rischio bolla.
Amsterdam e Parigi completano la lista di città con un rischio di bolla. Tutte le città statunitensi valutate — Miami (che sostituisce Chicago nell’indice di quest’anno), Los Angeles, San Francisco, Boston e New York — si trovano in un territorio di sopravvalutazione.
Gli squilibri nel mercato immobiliare sono elevati anche a Tokyo, Sydney, Ginevra, Londra, Mosca, Tel Aviv e Singapore.
Da metà 2020 a metà 2021 la crescita dei prezzi immobiliari, a livello globale, ha subito un’accelerazione in media pari al 6% in termini rettificati per l’inflazione. Solo quattro città, Milano, Parigi, New York e San Francisco, non hanno visto un aumento dei loro prezzi immobiliari.
In cinque città invece si è persino registrata una crescita a due cifre: Mosca, Stoccolma e le città attorno al Pacifico, Sydney, Tokyo e Vancouver. Un mix di circostanze speciali ha alimentato questo rally dei prezzi.
 “La pandemia da coronavirus ha relegato molte persone nelle proprie case, amplificando l’importanza dello spazio abitabile e portando a una maggiore disponibilità di pagamento per gli alloggi, commenta Luca Vitale.
Allo stesso tempo, condizioni finanziarie già favorevoli sono migliorate ancora di più alla luce dell’allentamento degli standard di prestito per gli acquirenti di immobili. Inoltre, tassi di risparmio più alti e il boom nei mercati azionari hanno reso disponibili maggiori azioni correlate agli immobili.
 “In un contesto globale, ed in particolar modo se confrontato con il resto d’Europa, il mercato immobiliare residenziale di Milano continua a offrire agli investitori valutazioni interessanti. Le basi del mercato rimangono solide in considerazione della discesa dei rendimenti del debito pubblico che ha spinto al ribasso anche i tassi sui mutui e dell’aumento dei risparmi delle famiglie nel corso della pandemia. La riqualificazione degli immobili, anche grazie ai notevoli incentivi fiscali, contribuisce a mantenere il mercato dinamico nel medio termine. A lungo termine, una ulteriore crescita del settore sarà in funzione dell’andamento economico e demografico della città.”
Attualmente il basso costo della proprietà di abitazione rispetto alla locazione, unitamente all’aspettativa di prezzi immobiliari in costante crescita, rende la proprietà immobiliare apparentemente più interessante per le famiglie, indipendentemente dai livelli di prezzo e dall’effetto leva. Questa motivazione potrebbe mantenere i mercati in funzione per il momento. Le famiglie devono però prendere in prestito quantità sempre maggiori di denaro per tenere il passo con i prezzi più elevati degli immobili.
Infatti, la crescita dei mutui ipotecari dovuti ha registrato un’accelerazione quasi ovunque negli ultimi trimestri e i rapporti debito/reddito sono quindi aumentati. Nel complesso, i mercati immobiliari sono diventati ancora più dipendenti da tassi d’interesse molto bassi e un inasprimento degli standard di prestito potrebbe portare l’apprezzamento dei prezzi a un brusco arresto nella maggior parte dei mercati.
Tuttavia, l’effetto leva e i tassi di crescita del debito sono ancora ben al di sotto dei loro massimi storici in molti Paesi. Da questa prospettiva, è poco probabile che al momento il mercato immobiliare provochi grosse turbolenze sui mercati finanziari globali, conclude Vitale.

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RESIDENZIALE IN EUROPA: DOVE SI TROVANO LE CASE CHE  COSTANO DI PIÙ?


L’Ufficio statistico dell’Unione europea ha da poco pubblicato un report con l’andamento dei prezzi delle case in tutti i paesi membri dal 2010 a oggi. Il quadro che emerge è di una crescita generalizzata, ma con alcune eccezioni.

Analizzando i dati, si nota che fra il 2010 e il 2011 i prezzi degli immobili hanno attraversato una fase di crescita, che si è interrotta bruscamente nel secondo trimestre del 2011: a partire da quel momento e fino al primo trimestre del 2013 c’è stato un trend al ribasso, seguito da un periodo di sostanziale stabilità durato circa un paio di anni.

La svolta è arrivata con l’inizio del 2015, quando il costo del mattone ha cominciato a salire in maniera costante, come dimostra anche il fatto che fra il secondo trimestre del 2020 e il primo del 2021 la crescita è stata del +7,3%, commenta Vitale.

Se confrontiamo i prezzi del 2010 e quelli del 2021, l’aumento è stato in media del 34%, ma con notevoli disparità fra i vari paesi membri dell’Unione Europea.

Lussemburgo e Ungheria occupano il gradino più alto del podio con crescite rispettivamente del (133%) 111% e 109%, mentre le uniche nazioni dove si è assistito a un calo sono Grecia (-28%), Italia (-13%), Cipro (-8%) e Spagna (-3%).

A differenza di quanto abbiamo detto per i prezzi delle case in vendita, quelli dei canoni di locazione hanno subito un aumento costante e senza improvvise frenate: nell’arco di poco più di 10 anni sono cresciuti in media del 16%. Ancora una volta l’Estonia è lo Stato con la crescita maggiore (+142%), seguito da Lituania e Irlanda. Gli unici due paesi in cui il trend è stato invece al ribasso sono Grecia (-25%) e Cipro (-3%), conclude Vitale.

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TASSO MISTO, NEI PROSSIMI MESI PUÒ ESSERE CONVENIENTE?

Il panorama dei mutui casa non si limita alle due formule più note ai consumatori, tasso fisso e tasso variabile. L’offerta delle banche si compone di prodotti finanziari differenti,  ideati per andare incontro a particolari esigenze dei mutuatari lungo la durata del finanziamento.

Attualmente, questi mutui “alternativi” rappresentano una nicchia sul totale delle erogazioni. E con ogni probabilità, per tutto il 2021 il trend continuerà a essere questo. Ma visto l’andamento dei tassi di interesse, lo scenario potrebbe cambiare. Dunque, specialmente per chi dovrà richiedere un mutuo nei prossimi mesi, meglio conoscere in anticipo tutte le soluzioni in campo, commenta Luca Vitale.

Una delle formule particolari più utilizzate è il mutuo a tasso misto, spesso identificato con la dicitura “con opzione” o con “Switch”. In pratica, si tratta di un finanziamento il cui tasso di interesse è fisso o variabile all’inizio del piano di ammortamento, ma poi nel corso del tempo può essere modificato nell’uno o nell’altro, qualora l’opzione si rivelasse più conveniente.

Per esempio, il mutuatario potrebbe iniziare con un “variabile”, che solitamente consente di pagare una rata più leggera, e poi bloccare la rata a un tasso fisso se il primo dovesse muoversi troppo verso l’alto. 

Il tasso misto, però, non viene troppo pubblicizzato, ma in realtà si trova nell’offerta di molti istituti di credito. In alcuni contratti, la possibilità di “switch” tra un tasso e l’altro viene concessa a finestre prestabilite, per esempio dopo 2, 5 o 10 anni dall’inizio del finanziamento. E la richiesta va fatta con un certo anticipo (in media compreso tra 20 e 45 giorni). In questo caso, bisogna rispettare il vincolo e quindi valutare se il cambio può essere favorevole all’approssimarsi della scadenza. In altri contratti, invece, si può decidere lo “switch” in ogni momento, rispettando però altri paletti. Per esempio, una volta effettuata la scelta occorre mantenerla per un tempo minimo (per esempio 3 anni).

I mutui a tasso misto, in sintesi, rappresenta una buona opportunità. Ma necessita di una certa conoscenza delle dinamiche di mercato e del funzionamento dei mutui. È consigliabile per consumatori che possano contare su un consulente fidato che sappia accompagnarli nella scelta spiegando bene costi e vincoli, che sia un mediatore creditizio o anche semplicemente il responsabile mutui della propria filiale di riferimento, conclude Vitale.

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SOSTENIBILITÀ AL CENTRO DEI PROCESSI DI RIQUALIFICAZIONE URBANA

A due mesi da COP26, la Conferenza delle Nazioni Unite sui cambiamenti climatici che si terrà a Glasgow, il dibattito e le riflessioni promosse dal ministero della Transizione ecologica con “All4Climate–Italy 2021” – attraverso giornate di dibattito sul ruolo dell’immobiliare nelle politiche per il contrasto al riscaldamento globale, organizzata con il Green Building Council Italia e “Italy Goes Green” in cui Coima coordina i temi di rigenerazione urbana – confermano la centralità del settore immobiliare nella lotta al cambiamento climatico e all’aumento della temperatura media globale.

Il settore e la filiera immobiliare sono, infatti, responsabili in modo significativo del consumo di risorse naturali e di energia a livello globale, contribuendo – direttamente e indirettamente – a una sostanziale porzione delle emissioni di CO2 nell’atmosfera: si stima che gli edifici e le costruzioni siano responsabili di circa il 38% delle emissioni di CO2 globali, commenta Luca Vitale.


Il Real Estate può – e deve – contribuire a combattere il cambiamento climatico e promuovere la diversità in modo significativo, integrando i principi Esg nel modello economico, sociale e ambientale di ogni sviluppo immobiliare, fissando obiettivi misurabili e comunicandoli in modo trasparente.

Sviluppi immobiliari a scala di quartiere possono riqualificare efficacemente gli spazi urbani e fornire ai cittadini una serie di servizi che riescano ad attivare comunità inclusive e – secondo la nostra esperienza – partendo dalla natura e dagli esseri umani, migliorare la qualità della vita di chi vive quelle aree e spazi, conclude Vitale.


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ROMA CAPUT INVESTIMENTI?…….UNA SCOMMESSA DA VINCERE

Caput mundi, lo è stata. Caput investimenti è la scommessa da vincere in meno di 10 anni. Un patrimonio storico e architettonico unico al mondo, un’attrattività turistica che ha portato 46,5 milioni di presenze in città nel 2019, con 1.036 hotel e 51.000 camere, 162 mq di verde per abitante. E poi 12 università per 190mila studenti. Insomma, i presupposti ci sono tutti per rilanciare gli investimenti immobiliari nella capitale, che resta all’ombra di Milano per progetti di rigenerazione urbana e investimenti esteri. Analizzarne lo stato di salute, individuarne le opportunità e intervenire sui punti deboli, commenta Luca Vitale.

Dunque,  emerge una prospettiva differente rispetto alla percezione dominata da luoghi comuni e stereotipi che in questo ultimo decennio è andata per la maggiore. Anche se in questo periodo Roma ha sofferto di una mancanza di visione e pianificazione strategica in grado di farla evolvere a una velocità adeguata al momento storico, la città ha continuato a mostrare la sua resilienza e la sua capacità di recepire i principali cambiamenti in atto. Possiede, inoltre, un mercato immobiliare attrattivo per gli investitori. A Roma, infatti, sono sufficienti vent’anni per ripagare un investimento immobiliare standard con il reddito da locazione, a fronte di periodi ben più lunghi in città come Berlino, Parigi, Madrid o Londra, dove si possono superare anche i trent’anni. Un fattore che la candida a ragione fra le prime tre città europee da cui sono attese nei prossimi anni le migliori performance immobiliari. A questo si aggiungono le prospettive di ripresa del Paese connesse alla realizzazione dei prossimi cinque anni del Piano nazionale di ripresa e resilienza. Molto c’è ancora da fare sicuramente, ma questi sono i numeri da cui Roma parte, ed è utile darne conto senza pregiudizi e distorsioni. Roma torna ad essere la città delle opportunità, conclude Vitale.

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