VALORE DI MERCATO:COME SI CALCOLA?

Individuare il valore di mercato di un’immobile, aziendale e non, è fondamentale in caso di compravendita, locazione o anche in ambito giudiziario nel caso di contenziosi (separazione o divisione ereditaria). Un utile strumento è la Banca dati delle quotazioni immobiliari, reperibile sul sito web dell’Agenzia delle Entrate, navigabile per provincia o tramite mappa interattiva, commenta Luca Vitale.

Il valore di mercato è l’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data di valutazione tra un acquirente e un venditore essendo entrambi non condizionati da fattori esterni e dopo un’adeguata attività di marketing.
Per calcolare il valore di mercato di un immobile si utilizza la formula matematica: Valore di mercato = Superficie commerciale * Quotazione al metro quadro * Coefficienti di merito.

Equivale alla superficie convenzionale vendibile, data dalla somma di:

• superfici coperte;

• superfici ponderate d uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini;

• quote percentuali delle superfici delle pertinenze. 
La quotazione al metro quadro di un immobile è un valore individuato dall’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) dell’Agenzia del Territorio, basato sulla zona omogenea in cui si trova (in mancanza si fa riferimento alla zona limitrofa o analoga censita), al periodo dell’atto di compravendita o a quello antecedente in cui è stato pattuito il prezzo con atto avente data certa, e allo stato conservativo “normale”.

Sono relativi alle caratteristiche dell’immobile come:

• piano: seminterrato (-25% con ascensore e senza), terra o rialzato (-10% con giardino e -20% senza giardino), primo (-10% con e senza ascensore), secondo (-3% con ascensore; -15% senza ascensore), terzo (0% con ascensore; -20% senza ascensore), superiore (+5% con ascensore; -30% senza ascensore), ultimo (+10% con ascensore; -30% senza ascensore), attico (+20% con ascensore; -20% senza ascensore);

• stato locativo: abitazioni libere (coefficiente di merito 100%), abitazioni locate a canone libero (-20%); abitazioni locate stagionalmente (-5%);

• riscaldamento: autonomo (+5%), centralizzato (0%), centralizzato con contabilizzatore (+2%); assente (-5%);

• esposizione e vista: esterna panoramica (+10%), esterna (+5%), mista (0%), interna (-5%), completamente interna (-10%);

• stato di conservazione: da ristrutturare (-10%), buono stato (0%), ristrutturato (+5%), finemente ristrutturato (+10%); nuova costruzione (+10%);

• luminosità: molto luminoso (+10%), luminoso (+5%), mediamente luminoso (0%,), poco luminoso (-5%), conclude Vitale.

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ULTIMA NOVITÀ VIENE DA FACEBOOK

I sogni fantascientifici di molti stanno diventando realtà in un presente dove i social network e le grandi tech companies della Silicon Valley conquistano ogni giorno di più anche lo spazio fisico che ci circonda. L’ultima novità viene da Facebook, che sta sviluppando il progetto per una propria città nella Silicon Valley, in California, commenta Luca Vitale.

Si chiama Willow Park il progetto che la grande F sta sviluppando insieme a Signature Development Group: una vera e propria città situata nei pressi di Menlo Park, in California, accanto al quartier generale Facebook nella Silicon Valley, tra Belle Haven e East Palo Alto. Il sito designato è un imponente stabilimento industriale decaduto, all’interno del quale la società di Zuckerberg possedeva già numerose proprietà.


La cittadella di Facebook sarà dotata di tutti i servizi e confort. Tra i 1.729 appartamenti sono inclusi circa 320 alloggi a prezzi accessibili e 120 unità destinate a residenza per anziani. I piani prevedono inoltre un supermercato, una farmacia, bar e ristoranti, un hotel con 193 camere.

Non può mancare la piazza cittadina e uno spettacolare parco sopraelevato ispirato alla High Line di New York City. Ovviamente sono inclusi 381 chilometri quadrati di uffici, sale riunioni e sale conferenze a uso dei dipendenti di

La città di Facebook sorge proprio accanto al quartier generale della Silicon Valley: significa che i dipendenti che scelgono di vivere qui potrebbero letteralmente non uscire mai dai confini dell’impero di Mark Zuckerberg.

Facebook aveva già fatto notizia alcuni anni fa quando la dirigenza aveva iniziato a offrire più soldi al personale se decideva di trasferirsi entro 10 miglia dal campus.



Quella di Zuckerberg è la prima tech company a cimentarsi con la costruzione di una vera e propria città, ma non è la sola a intraprendere importanti progetti di sviluppo immobiliare. Nel 2020 un altro colosso, Google, ha reso pubblici i suoi piani per una “città” inclusa all’interno dell’area di San Jose: Downtown West, questo il suo nome, includerebbe abitazioni, negozi, ristoranti, un hotel e l’immancabile campus per 25.000 dipendenti di Google, conclude Vitale.

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COSA DICONO GLI INDICATORI DEL REAL ESTATE ITALIANO?

Che il mercato immobiliare sia in ripresa è una sensazione che trova conferma in diversi indicatori. E ora anche nei dati di chiusura del 2020 e dei primi tre mesi del 2021. L’Ufficio Studi dell’Agenzia immobiliare Property in the World LTD, ha registrato una riduzione negli acquisti finalizzati all’investimento effettuati nel 2020, rispetto a quelli avvenuti nel 2019.

Si passava da un 17,9% sul totale, a un 16,5%, anche se sono aumentate le persone che hanno comprato una casa per le vacanze. È l’effetto dei timori e di un nuovo modo di vivere che derivano dalla pandemia. Si nota, però, un rinnovato desiderio di acquisti per investimento, grazie al miglioramento della situazione e alla liquidità accumulata durante i mesi di lockdown.

L’immobiliare viene visto dagli investitori come un ambito per diversificare il proprio portafogli, in quanto investimento a basso rischio e a lungo termine. Messe da parte le compravendite a scopo di attività ricettiva, a causa della diminuzione dei turisti, gli acquirenti hanno provato a puntare sulla futura rivalutazione dell’immobile, per ottenere comunque un rendimento da locazione.

I rendimenti da locazione al momento sono attorno al 5%, ma variano anche in base alla città. Nel secondo semestre del 2020 il rendimento annuo lordo di un bilocale da 65 metri quadri, per esempio, è stato elevato soprattutto a Genova e Verona, rispettivamente con il 6,2% e il 6,1%, e Palermo, con il 6%. Al quarto posto si colloca infine Bari, con il 5,4%.

Ma chi acquista per investimento guarda anche alla rivalutazione del capitale. Dal 1998 al 2020, nelle grandi città italiane questa è stata attorno al 37,1%. In testa alla classifica troviamo Milano, con una rivalutazione pari al 103,7%, a seguire Firenze, con il 66% e infine Napoli con 64,3%.

Quando acquistano una casa gli investitori hanno in mente soprattutto gli studenti come target. Le zone preferite diventano quindi i quartieri vicini agli atenei e ben collegati con i mezzi pubblici. In seguito alla pandemia, un altro aspetto importante è la presenza di negozi nelle vicinanze.

Chi invece è proiettato più avanti nel futuro, punta alle aree sottoposte a interventi di riqualificazione e che presentano già tutti quegli elementi che ne consentiranno una rivalutazione. Quelle più periferiche possono arrivare anche a due cifre, se per caso è prevista la costruzione di nuove fermate della metropolitana, conclude lo studio.

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MUTUI DAL 2007 AD OGGI COS’È CAMBIATO?

Il mercato immobiliare in Italia è cambiato moltissimo e velocemente sotto i nostri occhi negli ultimi anni, tanto che forse non ce ne siamo accorti con la dovuta consapevolezza. Comprare casa oggi risulta molto più economico rispetto al 2007, anno prima della grande crisi finanziaria mondiale. Lo dice l’Abi, secondo cui, stando al rapporto mensile pubblicato a giugno, nel mese di maggio le banche italiane hanno erogato mutui a un tasso d’interesse medio dell’1,43%. Alla fine del 2007, lo facevano al 5,72%, commenta Luca Vitale.

Una differenza abissale, che si spiega con il bassissimo costo del denaro sui mercati in questa fase, addirittura negativo per le scadenze medie e brevi. Nel frattempo, però, sappiamo anche dai dati sia dell’ISTAT che degli istituti di ricerca indipendenti che i prezzi medi delle case in Italia sono crollati del 25%. Il fenomeno ha colpito particolarmente i prezzi delle abitazioni esistenti, mentre negli ultimi anni la dinamica appare positiva.

Vediamo con un semplice esempio quanto risparmieremmo oggi per comprare casa rispetto al 2007.  Se volessimo acquistarne uno di 100 metri quadrati, dovremmo spendere mediamente 172.000 euro. Ipotizzando di contrarre un mutuo a tasso fisso per l’80% del valore dell’immobile, prenderemmo a prestito 137.600 euro. Dovremmo rimborsare questa cifra con rate mensili da 546 euro per 25 anni. Tanta è la durata media di un mutuo oggi in Italia, la stessa grosso modo del 2007.

In 25 anni, avremo speso 26.140 euro di interessi.

Inoltre, avremmo dovuto versare all’inizio una somma di 34.400, pari al 20% del prezzo di acquisto. In tutto, avremo speso oltre 198.000 euro.

E nel 2007? Mediamente, un immobile di 100 metri quadrati ci sarebbe costato quasi 230.000 euro. Avremmo dovuto versare come anticipo quasi 46.000 euro e prendere a prestito con il mutuo oltre 183.000 euro. La rata mensile ci sarebbe costata 1.151 euro, cioè +605 euro rispetto a oggi. Avremmo pagato alla banca 7.260 euro in più all’anno e 181.500 in più nell’arco dei 25 anni. Una cifra mostruosa, composta per oltre 135.600 euro dai maggiori interessi e per quasi 46.000 euro dal più alto capitale da rimborsare. Nel complesso, comprare casa ci sarebbe costato più di 391.000 euro, conclude Vitale.

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ISOLE AVANTI TUTTA: REAL ESTATE NON SI FERMA

Prezzi stabili o in calo, tranne che nelle località di mare più gettonate. L’entroterra – borghi suggestivi a pochi chilometri dal mare e prezzi dimezzati al mq rispetto ai litorali – non decolla per assenza di infrastrutture. È un mercato a macchia di leopardo e tutto concentrato sulla costa quello delle compravendite nelle 2 isole maggiori – Sicilia e Sardegna – che, tiene a bada i valori grazie a una ritrovata vivacità della domanda compensata da un’abbondante offerta di invenduto degli anni precedenti.
Infatti, il mercato immobiliare delle zone turistiche della Sicilia registra un calo dei prezzi del 2,6% che è stato più importante in provincia di Messina (-9,1%). La provincia di Palermo ha messo a segno un -2,4%, quella di Trapani -1,5 per cento. «Da un lato, il mercato è vivace nell’area di Taormina e Cefalù –e c’è una fascia di domanda italiana che non ha risentito della crisi economica, ma del lockdown , e quindi vuole acquistare. Dall’altro, c’è una quota di siciliani, nella parte orientale, che sta mettendo in vendita le proprietà per esigenze di liquidità. L’area occidentale – Palermo e Trapani – attrae più acquirenti stranieri, soprattutto tedeschi e scandinavi, commenta Luca Vitale.
La tipologia preferita? «Siccome in Sicilia i prezzi al mq, al di fuori di poche note località, sono relativamente contenuti, si prediligono i tagli grandi. Dal trilocale in su. Cucine grandi, terrazzi, più stanze, spazio esterno, appezzamento di terreno per orto o vigna.  Inoltre, la destagionalizzazione del turismo è legata all’offerta “locale”: campi da golf o infrastrutture viarie. Crescono le zone di Sciacca, la Val di Noto, Marina di Ragusa».
Le località turistiche della Sardegna hanno messo a segno un ribasso dei valori dello 0,4%, -1,7% nella città metropolitana di Cagliari, -2,7% nel Sud Sardegna. Solo nella provincia di Sassari si è avuto un incremento dell’1,7 per cento.
Fermento anche a sud. Qui , infatti, comprano gli italiani (sia i sardi che mettono a reddito sia i residenti da Lombardia, Emilia Romagna e Lazio). I primi più per investimento, gli altri per godersi la casa al mare. Comprano anche tanti stranieri, soprattutto da Germania, Francia, Svizzera e Regno Unito. Cercano villette a schiera con verande e verde attrezzato per lunghi soggiorni e smart working, conclude Vitale.

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VOGLIA DI CASA? OCCHIO AI DETTAGLI

Se la pandemia non ha fermato le compravendite immobiliari, grazie agli strumenti digitali, dobbiamo ricordare alcune cose a cui stare attenti quando si compra casa. Ecco cinque aspetti a cui fare attenzione.
Secondo il sondaggio organizzato da dal nostro centro studi Property in The World Ltd , su un campione di oltre 400 partecipanti, il 74% dei potenziali acquirenti ritiene che sia semplice contattare l’agenzia e l’80% organizzare una visita, ma per più del 60% degli stessi è ancora difficile avere una stima dei costi accessori (come tasse e commissioni) e ricorrenti (come Imu e Tasi).  
Il sondaggio ha individuato le 5 fasi che compongono una procedura di acquisto e a cui bisogna prestare attenzione: la ricerca, il rapporto con l’agente immobiliare, i costi, la visita all’immobile e infine il vero e proprio momento di acquisto. Eccoli analizzati nel dettaglio.
Per quanto riguarda la fase iniziale della ricerca di un immobile, quello che emerge è che, nonostante individuare l’area e le giuste distanze dai luoghi di interesse e inserire eventuali altri criteri di scelta siano ritenuti step abbastanza semplici, rispettivamente per il 54% e il 59%, trovare effettivamente l’immobile con le caratteristiche ricercate, viene ritenuto difficile per più della metà degli intervistati (54%); ancora più complesso recuperare tutte le informazioni e la documentazione sull’immobile e avere una stima affidabile del suo valore di mercato e del tempo medio di vendita (complicate per il 70%). 
Se per il 74% degli intervistati è facile comunicare con l’agente immobiliare, il 61% ritiene complesso capirne la competenza e l’affidabilità, ma le difficoltà maggiori risiedono nell’ottenere tutte le informazioni sull’immobile e sul processo d’acquisto (entrambe percepite difficili per circa il 60% degli intervistati).
Secondo il campione, questa fase è tra le più complesse. La maggiore difficoltà percepita in questo step sta nell’individuare tutti i costi associati all’acquisto come notaio, provvigioni e tasse e quelli ricorrenti come spese condominiali, IMU, Tasi (difficile per oltre il 60%). Inoltre, più della metà degli intervistati percepisce come difficoltoso accedere a proposte di mutuo con uno o più istituti di credito. 
La fase della visita è in assoluto percepita come la più semplice: sia per quanto riguarda prenotare un appuntamento (facile per l’80% degli intervistati) sia per quanto riguarda visitare l’immobile nell’orario e nelle modalità, di persona o online, più convenienti al visitatore (68%).
Una volta trovato e visitato l’immobile e analizzato i costi, le difficoltà maggiori vengono percepite nella fase di acquisto: comprendere se la propria offerta sia in linea con quella del mercato (complesso per il 61% degli intervistati) e se ci siano altre offerte con cui competere  è complicato per quasi il 70% degli intervistati. Il 50% degli intervistati percepisce difficoltoso compilare e comprendere le condizioni della propria offerta o proposta d’acquisto e nell’essere sicuro che la caparra venga riconsegnata nel caso in cui non si possa completare la transizione. Più della metà dei rispondenti individua, infine, come complesso effettuare il rogito dal notaio e completare l’acquisto in tempi rapidi e soprattutto senza sorprese, conclude il nostro sondaggio.
 La nostra struttura, la Property in The World Ltd saprà rispondere ad ogni vostra esigenza e chiarire ogni vostro dubbio, grazie ad un team di professionisti esperti del settore.guarda le altre notizie su: www.lucavitalerealestate.it

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REDIFINIZIONE DI SPAZI E DESIGN IL REPORT DI MILANO

Mercato immobiliare e ristorazione: un rapporto più stretto di quanto potrebbe sembrare a prima vista
 
Dividiamo la città in 15 distretti. Per ognuno di essi  presentiamo  un’analisi dei valori economici del comparto, i flussi di passaggio, la tipologia di offerta e servizio (con una top 3 di categorie Food), il carattere internazionale dei brand presenti, le superfici medie delle attività.
Tra i fenomeni emersi c’è la contrazione degli spazi e la ridefinizione del design del punto vendita: proprio come accade per il retail, anche gli spazi F&B sono concepiti in chiave sempre più esperienziale dove il digitale si integra all’ambiente fisico, commenta Luca Vitale.
Per quanto riguarda gli atteggiamenti dei consumatori emerge una certa tendenza a preferire cibo sano, bio ed eco-sostenibile; nonché a frequentare locali vicini alla propria abitazione. Si nota inoltre come cresca sempre più la “competizione fra distretti”, finalizzata a offrire ai clienti una scelta variegata di possibilità.
Ma, capofila del comparto Food & Beverage resta il quartiere Isola: con un numero di avventori in crescita, per lo più abitanti in città, e una frequentazione serale trasversale – sia per fasce anagrafiche, sia per potere d’acquisto – Isola si conferma il cuore del F&B Milanese.
In ascesa anche il giovane distretto City Life, con una food court caratterizzata da brand F&B nazionali e internazionali. Interessanti i dati di Porta Nuova District: dopo essere stato per anni legato soprattutto alla vita diurna, con orari legati ai numerosi uffici e centri direzionali presenti nella zona, il quartiere sta adesso attraversando una fase di evoluzione.
Inoltre, lo sviluppo di una zona centralissima e storicamente commerciale come Piazza Cordusio: cuore del cosiddetto Central Business District, le attività a Cordusio sono in crescita grazie agli investimenti immobiliari e allo slancio dato dall’apertura di importanti flagship store di catene internazionali (una su tutte, Starbucks), conclude Vitale.


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REAL ESTATE IN SARDEGNA? E’ IL MOMENTO DI FARE AFFARI


È un buon momento per fare affari sul mercato immobiliare sardo? Dunque il primo trimestre dell’anno, restituisce infatti due tendenze contrapposte. Bene il segmento degli affitti, con un generalizzato aumento dei valori dei canoni di locazione, che toccano un punto percentuale di incremento. Di segno negativo, invece, il settore delle compravendite: i prezzi degli immobili in vendita infatti perdono nella prima parte dell’anno il 2,2%, commenta Luca Vitale.
Per comprare un’abitazione lo scenario regionale, quindi, presenta un prezzo medio al metro quadro di poco inferiore alla soglia dei 2.000 euro: 1.957 euro per la precisione. E sempre su scala regionale, la media per il canone di affitto è di 10,2 euro al metro quadro.
Prezzi in calo, dunque, per acquistare un’abitazione in Sardegna.
Il ribasso del costo delle case in Sardegna è generalizzato e tocca, seppure con valori differenti, sia le città capoluogo sia le zone provinciali. Le aree più in sofferenza sono le province di Nuoro (-7,8%), del Sud Sardegna (-6,1%) e la città di Carbonia (-4,9%).
È in flessione anche la provincia di Sassari, con una perdita del 3%, anche se si rivela la più cara per acquistare casa in Sardegna: qui, infatti, servono in media 2.380 euro.
Infine, una menzione per due casi in controtendenza: la città di Cagliari registra infatti un aumento dell’1,3%; e la città di Sassari, che chiude il periodo preso in analisi in lieve rialzo: +0,2%.
Affitti, invece, in aumento.
Come anticipato, il trend delle case in vendita si riflette in modo del tutto analogo – ma di segno opposto – sul settore degli affitti in Sardegna. Il rialzo infatti coinvolge quasi tutti i capoluoghi e le aree provinciali. Tra queste ultime si nota soprattutto la provincia di Nuoro, per una crescita a doppia cifra del 27%. Anche in questo caso i canoni più alti sono quelli della provincia di Sassari, in cui sono necessari in media 12,60 euro al metro quadro. Al contrario, la zona più economica è quella della provincia del Sud Sardegna, con un costo medio pari a 6,10 euro al metro quadro, conclude Luca Vitale.

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BUONE NOTIZIE PER ALBERGHI E STRUTTURE RECETTIVE

Buone notizie per i proprietari di alberghi e strutture ricettive che intendono portare a termine migliorie e lavori di ristrutturazione immobiliare. Solamente qualche giorno fa, infatti, è stata diffusa la notizia di un superbonus all’80% per queste categorie, che sarebbe attualmente allo studio del Ministero del Turismo.
Un piano già approvato nel Recovery Plan.
Non solo un’agevolazione dell’80%, ma anche una procedura semplicissima. Il decreto, stando a quanto riportato dall’Ansa, sarà presto pronto e permetterà alle strutture ricettive di ogni tipo di approfittare di un’agevolazione all’80% potendo però contare su “regole semplicissime” e un processo burocratico molto più snello del normale. Si tratta di un fondo dedicato, già approvato a livello europeo e inserito nel Recovery Plan, di 1,8 miliardi di euro, che però potrebbero diventare anche di più, commenta Luca Vitale.
Come funzionerà il superbonus 80% per gli alberghi?
Alla base di questo bonus, secondo ciò che è trapelato al momento, ci sarebbe lo stesso funzionamento dell’agevolazione al 110%, ma con un’estensione della tipologia di interventi che rientrano nella misura. Non solo lavori di ristrutturazione volta al miglioramento energetico: questo nuovo bonus, infatti, consentirebbe alle strutture ricettive anche di migliorare arredi e il mobilio più in generale.
La grande novità però sarebbe anche a livello burocratico. Per richiedere lo sgravio fiscale non si dovranno compilare decine di fogli e finalizzare lunghe procedure, bensì gli interessati potranno contare su una semplificazione dell’intero processo, conclude Vitale.

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USA: REAL ESTATE BOLLENTE

Nel mercato immobiliare americano il 2021 è l’anno dell’avanzata dei venditori in preda alla frenesia.
Stando a quanto rilevato, nel mese di maggio 2021 non si è registrata la tipica escalation nel mercato immobiliare Usa che solitamente contraddistingue questo periodo dell’anno: le vendite hanno segnato una diminuzione dello 0,2% rispetto ad aprile.
Anche l’offerta immobiliare è calata del 7,1% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno: tuttavia altre due metriche monitorate nel Report confermano l’incalzante avanzata di un mercato dei venditori in preda alla frenesia: l’andamento di vendita media mensile è sceso a 1,1 mesi rispetto agli 1,3 di aprile e ai 2,9 di maggio 2020 e le case sono passate di mano nel giro di soli 28 giorni, ben 18 in meno rispetto a maggio 2020. Entrambi costituiscono dati record nei 13 anni di storia del report.
“A maggio potrebbe essere apparso il primo timido segnale di un mercato più equilibrato, con prezzi finalmente stabilizzati dopo una lunga successione di forti rialzi. Allo stesso tempo, il rallentamento delle vendite è andato controcorrente rispetto alle tendenze tipiche di aprile-maggio, tanto che sono stati stabiliti livelli record in termini di contrazione dell’offerta e rapidità dei tempi di vendita”, commenta Luca Vitale.
Con confronti anno su anno condizionati dall’effetto pandemia, l’analisi delle medie del bimestre aprile-maggio rilevate durante il quinquennio 2015-2019 evidenzia quali fossero gli andamenti tipici del periodo preso in considerazione:
·         mentre le vendite immobiliari a maggio 2021 sono scese dello 0,2% rispetto al mese precedente, nel quinquennio 2015-2019 le vendite tra aprile e maggio aumentavano mediamente del 13,9%. Nel 2020 si è registrato un anomalo incremento del 53,4% rispetto al mese precedente, ovviamente condizionato dai lockdown;
·         a maggio 2021 il prezzo di vendita mediano si è stabilizzato sui 320.000 dollari registrati ad aprile, mentre solitamente, nel passaggio da aprile a maggio, si evidenziava un aumento del 3,2%. Il confronto anno su anno conferma l’aumento dei prezzi con un +17,0% rispetto a maggio 2020 (273.498 dollari);
·         sul fronte dell’offerta, il calo del 7,1% registrato quest’anno tra aprile e maggio è in controtendenza rispetto all’aumento dell’1,8% che ha contraddistinto gli anni passati; rispetto allo stesso mese dell’anno precedente, l’offerta è scesa del 43,0%.
Maggio, dunque,  è stato un mese vantaggioso per acquirenti e venditori: i compratori hanno ottenuto sconti sui prezzi; i venditori hanno approfittato di una minor concorrenza; entrambi hanno beneficiato di tempi più rapidi per la firma dei contratti. Si tratta comunque di un mercato ancora sbilanciato a favore dei venditori, ma si iniziano a vedere i primi segni di ritorno a un maggior equilibrio. In definitiva, le tendenze che stanno emergendo potrebbero avere risvolti positivi sia per gli acquirenti sia per i venditori, conclude Vitale.

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